上海楼市新热乱象 调控新政连夜“打补丁”

2020年10月,上海一处住宅区。REUTERS/Aly Song

1月22日 – 中国一线城市–上海近几个月来高调的楼市涨势,终于招致调控靴子落地,周四晚间上海对本已严格的调控政策再打数个补丁,包括打击假离婚购房、提高增值税征免年限等,尽管力度上谈不上重磅,但政策意味深远:浇一浇过火的上涨预期,警告投资客的狂欢可以落幕了。

一线城市岁末年初楼市加速升温,有近几年被压抑的需求爆发,但也不乏资金偏松背景下投资客的加入,在上海升级调控的同日,亦有媒体报导深圳进一步细化措施堵住通过“假结婚”获取购房资格的漏洞,在“房住不炒”之下,预计后续还会有热点城市打补丁升级调控。

“上海前期‘全国认房认贷’等需求端政策不可谓不严,此次再次收紧,一方面凸显了上海坚决贯彻‘房住不炒’的决心,另一方面也侧面反映了投机需求的猖獗。”同策研究员分析师丁垚表示。

中国官媒经济日报周五就此事发表评论称,各地要充分重视房地产市场出现的新情况新问题,进一步落实好“房住不炒”定位,继续坚持调控大方向不动摇,并积极采取有针对性的措施,切实巩固近几年的调控成果,有效防止新建商品住宅和二手住宅价格过快上涨。

“特别是要把近几年来行之有效的调控措施继续落实到位,坚决不把房地产作为短期刺激经济的手段,不因疫情和短期经济增速的回落而放松对调控措施的把握和坚守。”

上海周四晚间宣布调控新政,从加强限购、严格税收以及完善新房摇号制度等方面多管齐下。其中明确夫妻离异三年内购买商品住房的,其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。

上海住房和城乡建设委员会等发布的《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》还要求,同时还将完善新建商品住房公证摇号选房制度,优先满足“无房家庭”自住购房需求。并调整增值税征免年限,将个人对外销售住房增值税征免年限从两年提高至五年。

去年下半年以来上海楼市逐步升温,特别是进入岁尾年初,市场热度急剧升温,不仅新盘摇号火爆,几乎一房难求,认购超10倍的个案也时有出现;二手房也是不遑多让,个别学区房短时间内涨幅达20%,有机构统计,去年末上海挂牌二手房存量已降至多年来低点。

“整体看,本次上海新政从供需两端发力,亦在为楼市降温。”平安证券地产团队杨侃称,上海此次意见在增值税免征年限、离异购房、无房家庭优先购房等方面与深圳“715”新政趋于一致。

在上海浦东张江拥有一套学区房的邱先生说,从去年底即一直有仲介主动来询问要不要卖房。 “为了小孩念书,取得户籍,一定要买上这个房子,价格自动就往上加,”邱先生形容与买家交流时的情况说,他认为买家应该有躁郁症,一定要买到不可。结果那套学区房成交价钱就从每平方米8万元人民币一路炒至10万元……还未成交。

**风向标作用**

对照半年前深圳的715调控,上海此次升级调控短期预计能为市场降温,但中长期来看,一线城市供需矛盾难以根治,此次上海也提出加大住宅供应,特别是商品住房有用地供应,后续能否平抑市场还需看供给方面的落实力度。

据贝壳研究院不完全统计,2020年至今已有杭州、深圳、南京、无锡、宁波等城市明确规定离婚后年限范围内按婚前计算的内容,西安也加强了离婚期间公积金对首套的认定规则;深圳、无锡、沈阳、成都、上海等城市均调高转让税年限,基本全部从两年提升至五年。

同策研究员分析师丁垚指出,去年以来上海以学区房为代表的二手房价格涨幅过大,市场预期过于乐观,以致频繁出现房东跳价等现象,对市场稳定产生负面影响。增值税“2改5”必然会通过提高交易成本从而平抑二手房市场的预期,挤掉一些小区挂牌价虚高的水分。

丁垚称,2020年上海宅地出让量同比再次增长,2021年的新房供应有充足保障,而前期需求未落地人群、新落户人群以及依然存在的动拆迁人群也保证了需求端不会明显下滑。而二手房势必会有一个“挤泡沫”的过程。

平安证券地产团队杨侃指出,参考深圳新政效果,税费与首付比例攀升预计短期将对市场需求形成一定冲击,楼市成交有望逐步回归理性,中长期来看行政调控无法扭转一线城市整体供不应求的格局,后续仍需关注供给端政策落地力度。

“从全国来看,随着2020年下半年热点城市调控加码、房企推盘增加,楼市整体保持平稳,但在‘房住不炒’总基调下,不排除个别热点城市出现政策打补丁动作。”杨侃说。

本地媒体周四报导,1月19日,深圳市住建局发布“关于明确《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》若干问题的函”,其中提及居民家庭购买的商品住房,只能登记在具有购房资格的家庭成员名下,这意味着通过假结婚获取购房资格行不通了。

最新房价数据显示,2020年12月中国楼市整体延续微涨态势,同比涨幅续创近五年最小,环比升幅则持稳;但继深圳后,一线城市北京、上海和广州楼市也迅速升温,二手市场成交尤其火热,主要归因于调控长期抑制后的需求爆发,尤其是学区房需求明显上升。

来源: 路透宿泱韫

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